跻身千亿俱乐部,时代中国2020年销售增速达28.1%

原标题:跻身千亿俱乐部,时代中国2020年销售增速达28.1%

跻身千亿俱乐部,时代中国2020年销售增速达28.1%

面对疫情影响、融资环境趋紧的大环境,克而瑞研究中心数据统计,百强房企在2020年末交出一个全年累计全口径销售增速达12.4%的结果。时代中国控股有限公司(01233.HK,以下简称“时代中国”)则逆势突围,最终实现2倍于百强房企平均水平的销售增速。

1月4日晚间,时代中国发布年度未经审核经营数据——2020年全年,时代中国累计完成合同销售(连合营项目销售)额约1003.81亿元,签约建筑面积约673.1万平方米。相比2019年,这两个指标的增速分别达28.1%、25.9%。

这是时代中国首次正式跻身千亿阵容,事实上,疫情之下,房地产销售所遭遇的一系列连锁反应,曾直接映射到时代中国去年的销售目标中。按照原定计划,时代中国将2020年目标设置在823亿元上,如今粗略估算,完成率已经高达122.0%。

在外部环境复杂多变的2020年,时代中国交出了一份靓丽的成绩单。不过,千亿之于时代中国,并非是一个意外。早在2018年,时代中国就预判过,千亿目标大概率在2019或2020年能完成。这两年,时代中国也确实一直在朝这个方向前进。

过往长期深耕粤港澳大湾区战略的前瞻性,促进了时代中国销售增速的大幅增长。去年上半年325.7亿元的销售额中,位于粤港澳大湾区的117个项目就贡献了259.86亿元。

若从月度销售额走势来观察,时代中国的业绩高峰期更多聚焦于2020年下半年。从2020年9月份起,其月度销售金额便持续超过100亿元;9-12月份四个月间,时代中国的销售额达到全年业绩的50.8%。而“继续深耕粤港澳大湾区,大力提升所在区域市场份额”,是时代中国在2020年中期业绩会上,所提出的下半年策略之一。

截至2020年6月底,时代中国的总土地储备达到2180万平方米。其中,位于粤港澳大湾区的土储面积占比近90%(含清远地区),这些庞大的“面粉”为时代中国后续增长提供了充足的“粮草”。

“粤港澳大湾区是非常有发展潜力的区域,不但经济非常活跃,市场开放程度也非常高,(这个地方的)人口导入以及产业升级都走在国内前列。”时代中国董事会主席岑钊雄此前提到,伴随着地价不断往上走,会有更多人购买粤港澳大湾区的房子,这是顺理成章的事情。

深耕粤港澳大湾区之外,时代中国为业绩插上的另一对“翅膀”,是城市更新项目的加速转化。自从两年前城市更新业务首次录得收入之后,每每出现在业绩发布会现场,城市更新的转化都会被岑钊雄提及,并视为公司的业绩及盈利保障。

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基于疫情影响,时代中国原计划在去年4、5月份转化的4个城市更新项目,被迫推后至6月份才挂牌,7月份才落地。在2020年中期业绩会上,岑钊雄曾透露,全年完成10个项目的转化是大概率事情。

如果按照落地时间推算,这些城市更新项目大部分都在2020年下半年转化成新增土储,预计可售总建面约200万平方米,货值大约700亿元。

可供对比的是,2019年,时代中国转化的10个城市更新项目,有8个纳入新增土储中。最终,4个城市更新项目实现了21.68亿元收入,营收占比达5.5%。

同样是在2018年,时代中国曾将发力的地方进行一点调整,“拿地支出减少,旧改投入增大”,这是时代中国投资策略的转变。2020年的中期业绩会现场,岑钊雄也表示,下半年会按照年度资金安排,优先购买城市更新转化出来的项目。

截至去年6月30日,时代中国所拥有的城市更新项目超过150个,潜在总建面约5200万平方米,远高于时代中国2180万平方米的总土储。

2020年中期,时代中国的毛利率为26.9%;但如果按照2018-2019年城市更新业务的盈利水平来看,这一业务板块可贡献的毛利率介于50%-60%之间。可以预料的是,伴随着城市更新完成转化的数量越来越多,在业绩中所占比重越来越大,时代中国的毛利率水平也会得到相应的提高。

城市更新加速转化所带来的较低土储成本、庞大土地储备,都将为时代中国在接下来变幻莫测的楼市竞争中确保一席之地。但更值得关注的是,时代中国高速增长的背后还保持着稳健的财务政策与资金量的畅通。

根据时代中国2020年中报披露的数据显示,截至2020年6月30日,时代中国净负债比率71%;拥有现金及银行结余总额345.33亿元,较2019年底增加17.9%,可充分覆盖短期负债。

2020年上半年,时代中国主体信用评级获中诚信证评、联合评级两家机构延续“AAA”评级,评级展望为“稳定”。2020年11月,时代中国分别获国际信用评级机构惠誉、穆迪维持信贷评级“BB-”、“Ba3”,评级展望均为“稳定”。

在整体地产资金面偏紧的背景下,时代中国凭借良好的信用水平,不仅顺利实现多元化融资渠道,优化债务结构,并将融资成本进行了进一步降低。

2020上半年,时代中国成功发行境内公司债及境外银团债,用于置换年内到期的债务,成本更低、期限更长,一年内到期债务均已完成置换或获取充足额度。其中,发行境内公司债63亿元,加权平均成本5.4%,较原债务降低2.7个百分点;发行银团债折合美元2亿,融资成本为5.7%,较原债务降低近1个百分点。

岑钊雄在2020年中预计过,2020年上半年,时代中国的平均融资成本为7.4%左右,2020年这一指标将进一步降低。

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