立志做北京第二金融街的丽泽 引来了华为中国总部

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立志做北京第二金融街的丽泽 引来了华为中国总部

程璐洋 | 摄

经济观察报 记者 程璐洋 丽泽,北京三环内最后一块建设中的经济功能区,因为华为的入驻消息,在这个冬天迎来了暖意。

2021年初,SOHO中国创始人潘石屹官宣,华为整租丽泽SOHO一期,租赁面积6万平方米,将作为中国总部使用。

一时间,前来丽泽考察办公室的科技类企业明显增加。

实际上,丽泽的目标,早已印在马路边的围挡上,“丽泽要成为第二金融街”,华为入驻的消息则说明了,并非只有金融企业在关注丽泽。

从业者们的感受更敏锐,多位丽泽入市写字楼的招商人员表示,除了金融业,目前更多的需求来自科技和服务类企业。

理想与现实

去金融街扫楼,是一部分丽泽写字楼招商人的必修课之一。

2018年开始参与丽泽铭丰中心招商的朴古(化名),就去金融街扫过楼。铭丰中心位于丽泽南区,建筑面积51234平方米,2019年入市。从2018年下半年开始,朴古和同事们已经在做预租招商。

2019年,他们集中瞄准了金融街。

扫楼的形式分两种,如果招商员认识行政或人事,可以直接约面聊,否则只能拿着楼书,去前台碰运气。

“我们在丽泽的新项目挺好的,希望能见下你们的行政经理或是人事经理”,朴古通常用这句话开场,一天下来,在金融街能拜访十多家企业。

无论在哪儿,扫楼都要做好被拒绝的准备,何况是“高冷的金融街”,朴古也感受到,当时的金融企业,愿意搬家到丽泽的,不多。

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丽泽的优势,在于高性价比的租金、大面积的空间,以及崭新的高品质楼宇,朴古解释,金融企业的租金承受力强,更看重位置,“都偏好金融街,因为离一行两会近,所以入驻的机构,对企业也是关键的吸引力”。

目前,入驻丽泽的金融机构,包括中国证券金融股份有限公司、银行业信贷资产登记流转中心有限公司、中华联合保险集团股份有限公司、中国融资担保业协会和中国人民银行数字货币研究所等等。

除了行业机构的吸引力,对金融企业而言,丽泽的大空间,是比租金更重要的优势。朴古说,目前落户丽泽的金融企业,更多是想扩大上万平方米大面积的企业。

一位机构从业者用银河证券举例,该企业在丽泽的青海金融大厦整租了3.2万平方米,如果要租这么大的办公面积,在CBD、金融街是找不到的。现在金融街的空置率是4%到5%,意味着,几乎没有上万的大面积可选。难得的几处1万平方米的空间,租金要五六百元/平方米/月,在丽泽只需要200元/平方米/月,差了三倍。

戴德梁行北区研究部主管魏东也表示,目前能提供几万平方米大面积,同时租金又便宜的项目不多,丽泽区域地段好,性价比很好。她补充,部分金融企业选址丽泽,但由于丽泽区域目前基础设施尚不完善,周边环境和配套未跟上,因此金融类企业对在该区域租赁办公面积仍有顾虑。

高力国际华北区董事总经理严区海解释,金融企业选择丽泽,是因为在金融街没有空间,去CBD又太远。考虑北京西边的商圈,就是丽泽,和金融街的距离可以接受。

一位从业者告诉经济观察网,对比丽泽和金融街,也许有的老板觉得,为什么不去丽泽?性价比那么高!但到了真正要决策搬家的时候,一些副总、二把手、三把手都反对,理由是离开金融街,就不是金融企业了,生意做黄了怎么办?

这位从业者说,企业选址是一件很复杂的事情。

谁在入驻

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丽泽SOHO 程璐洋 | 摄

丽泽金融商务区管理委员会告诉经济观察报,丽泽南区已供地19个项目,其中包括晋商联合大厦、丽泽SO-HO等8个项目的95万平方米已建成使用。截至2020年12月,丽泽金融商务区入驻企业共计618家,其中金融类企业占比65%。2020年已引进企业109家,其中金融类企业30家。

戴德梁行数据显示,高科技、金融和专业服务业在丽泽的成交面积占比分别为44.7%、26%和17.1%。紧随其后的,是房地产开发与建筑、制造业、能源和医药及医疗器械行业。魏东称,专业服务业和高科技类企业,近期在丽泽区域的租赁较为活跃。

长期关注丽泽写字楼的严区海,有一份丽泽租赁行业面积排名,IT、金融和企业服务行业占前三。不过,他也解释,从面积来算,IT大于金融大于企服,但如果从数量算,金融则会领先,“华为租的6万平方米,可能就把面积比重调整了,因为目前丽泽的总体量大概是77万平方米”。

相比金融企业的观望,科技行业和服务行业的入驻,并不突然。

2019年,丽泽金融商务区提出“以新兴金融为核心,互联网和总部经济为支柱,专业服务为支撑的产业体系,打造中国互联网独角兽聚集区京津冀总部经济高光区以及北京专业服务聚集区,推动多元化业务的发展。未来与金融街进行差异化协同发展,推动丽泽与金融街一体化建设”的发展战略。

关注丽泽的科技和服务类企业,可以具体到朴古接待过的名单,包括沃尔沃、亚太会计师事务所和亚马逊等公司等,虽然这些公司最终并未都落户丽泽。

落户丽泽的,还有作为车联网平台运营公司的国网商用电动汽车投资有限责任公司,中国核工业集团旗下的中核商业保险有限公司。

随着华为整租6万平方米的落地,科技企业和相关服务业越来越多。

多位丽泽的招商从业者告诉经济观察网,华为整租的消息传出,那段时间来看办公室的科技类企业明显增加。“华为入驻的意义,是行业信号,不只对SOHO,也是对丽泽”,一位参与华为选址招标的人士告诉经济观察网,为此,丽泽SOHO给出了每平方米两位数的月租金,“我们觉得根本算不过来账”。目前,丽泽的平均租金超过了100元/平方米/月。

中关村区域的租金越来越贵,大面积的扩租对企业是不小的一笔成本,如果有高性价比的选择,科技企业尝试的意愿会更强,一位丽泽写字楼的招商感觉,“IT企业选址更实际些”。

规划升级

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建设中的丽泽金融商务区 程璐洋 | 摄

科技和服务类企业的入驻,不只是市场的自然选择,也有官方规划的指引。

《北京城市总体规划(2016年—2035年)》和《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年—2035)年)》分别指出:丽泽金融商务区是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区;积极推动丽泽金融商务区与金融街一体化发展,打造具有全球影响力的金融发展新区。

丽泽的空间规划,对标伦敦金丝雀码头等国际金融功能区。2020年,英国媒体报道,金丝雀码头集团多次强调大健康和科技,期望从金融中心逐步向科技中心转型。

丽泽金融商务区管理委员会告诉经济观察网,对照新一版总体规划要求,原丽泽金融商务区的规划定位,对承接首都功能核心区功能疏解的考虑不充分,与金融街联系不强,吸引力不足;对加强与大兴国际机场联系,带动南部发展,辐射京津冀考虑不够;同时在创新规划理念、转变发展方式,完善城市治理体系,有效防治“大城市病”等方面都还需要进一步优化提升。

于是,2020年,丽泽金融商务区整体规划升级,提出建设差异化的数字金融方向,要将丽泽金融商务区,建设成为支撑首都现代服务业发展的重要功能区,和现代化大都市高品质建设的典范地区。

升级的规划很快落地。

北京大兴国际机场城市航站楼正式落户丽泽,预计20分钟可到达新机场。2020年12月18日,丽泽城市航站楼及新机场线北延一体化工程开工。

丽泽和大兴机场的连接,对外资企业和跨区域企业,有着决定性的吸引力。

一位中介举例,威立雅环境服务有限公司的北京分公司入驻丽泽。法国威立雅环境集团作为全球企业,看中的,就是丽泽城市航站楼到大兴机场的便利,因为飞往法国的航线集中在大兴机场。

此外,北京市首个央行数字货币应用场景落地丽泽。2020年12月,据媒体报道,丽泽桥西的金唐大厦内,一家名为漫猫咖啡的咖啡店,启动了数字人民币应用场景测试,获得授权的消费者可以用数字人民币钱包支付购买各类商品了。数字人民币是由中国人民银行发行的数字形式的法定货币,其体系经过深圳、苏州、雄安、成都等城市试点测试后。

这是首次将应用场景在北京试点应用。

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