【粉丝投稿】看衰知识城的人,被打脸了吧?

原标题:【粉丝投稿】看衰知识城的人,被打脸了吧?

今天,房产君收到了一篇来自粉丝的投稿。这位粉丝呢,他是一个置业在知识城的工作者,同时也是知识城发展的见证者。

他说,他经常会听到一些唱衰知识城的声音,苦于没地方表达自己不同的意见,所以,今天写了一篇文章来投稿,想为知识城正名: 知识城,真的真的真的很不错!

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以下为网友投稿原文,不代表广州房产观点,全文未做修改

仅做了排版及添加图片处理

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中新广州知识城的配套

知识城从开城到如今,已10年有余。大家不用纠结知识城的过去、现在、未来,也不用再去翻老黄历,大家只需注意如下几个关键点:

知识城是国家级项目(详情参考《中新广州知识城总体发展规划(2020-2035年)》)。

知识城是知识产权全国唯一的试点项目。

知识城将成为自贸区(预测可能性极大)。

知识城的产业布局是黄埔区或者说是广州市未来10-20年最前沿、最重要的产业布局区域:其涵盖了知识产权及附属产业、大湾区最重要的半导体集成电路及周边产业集群、高端医疗 (肿瘤、质子治疗)、高端医药研发制造、航空轮胎研发……

知识城的基础九年义务教育配套无与伦比 (二中系会元学校、广州实验中学、华师附中本部(含公立初中、公立高中)迁入)

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知识城高端教育投入是超前的 (各高校研究院/研究生院,黄埔大学(筹),可能还会引入其他学校)

知识城未来不需要依靠市区的配套、交通 (或者说并不那么重要),将成为广州的类“硅谷”城市区块。

知识城未来会诞生几家上市公司?2030年左右GDP会达到多少?

总之一句话:知识城不需要参考谁,也不需要依赖谁,知识城是独特的、唯一的、前瞻性的。而且, 知识城放眼全国来说,可能是唯一一个离市中心超过40公里,但会成功的新城

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大家对中新广州知识城的“误解”

由于知识城目前还处于产业导入、建设期,各大产业基本上都是前沿性质产业,且产业用人结构导致员工偏少,故造成了一种知识城“雷声大雨点小、没有产出的错觉”。

叠加知识城远离市中心达40公里,相信大部分人听都没听说过,去过知识城的人也是极少数。

这样的情况导致对知识城的“误解”、误读、误判是目前的主流意见。唱空唱衰知识城的媒体、自媒体、个人公众号等从多年前就发布发表了多篇看衰文章、各类观点,导致了很多人误判,也错过了置业知识城的黄金期。

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而实际情况是,知识城放的卫星都一 一发射了,更有超预期的规划。项目不断落实给人惊喜,实实在在的千亿级真金白银的投入,打脸了无数看衰知识城的人。

放眼未来,知识城必将成为广州市最重要的一个创新区、GDP贡献区。

请各位不要拿知识城和南沙、科学城等等这些区域去对比,因为这样的对比没有任何意义,也对比不出个啥来,你只需相信: 知识城在未来10年只会越来越像悬于市中心之外的一颗明珠,并不需要谁来衬托它的耀眼光芒!

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相反,随着配套的进一步增加、公共服务设施的完善,工作、生活在知识城区域的人员将逐渐抛弃进城的需求。

而随着各大高校、中学老师,各大医院医职人员,各个产业集群公司员工的到位,工作在知识城,置业在知识城、生活在知识城、子女就读于知识城将成为主流。

广州实验中学、华附知识城校区的落成,再经过几年的发展成熟,必将吸引外区域的家长对知识城的教育配套趋之若鹜,到时置业 知识城“学区房”怕是会成为最优选项之一

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普通人置业知识城

知识城的产业特点决定了大部分人是在知识城找不到高薪工作的 (直接说就是不够入职资格)。作为普通人,和知识城扯上关系目前来看只有置业知识这一点。

前几年,知识城南起步区 房价8000多到2万/㎡那段时间,不少敢于吃螃蟹的人置业知识城,到今天 2021年04月)收获还是可以的 (收益绝对额可能由于基数低比较低,但涨幅绝对可观)

知识城一手目前基本只有保利拾光年。二手的话:符合拿证满2年且达到上市交易条件的目前只有:绿地城一期泊语湾、万科幸福誉一期二期、时代天韵一期等,其他的招商雍景湾、龙湖双珑原著、绿地城二期风语湾、万科幸福誉三期和五期还需要1-2年才能满足上市交易条件。

下面以绿地一期泊语湾的配套来说明各个楼盘的配套 (若读者对知南区其他楼盘有兴趣,可在下表的空白区域填上收集的信息,就可以对目标楼盘做一个客观的对比了):

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绿地一期泊语湾是由12栋高30-33层的2梯4户和2梯6户型组成的围合式小区,总户数为1954户,配套车位总数2213个。目前是知南区楼间距最大、视野最好、户型通透性最好的小区之一,也是真正的地铁上盖楼盘,其配套在知南区来说目前是最齐全的 (详见下表)。目前二手放盘价在3.2-3.8之间,成交价已有3.4+的。

综合下表中的对比项目,绿地一期泊语湾应该说全面占优 (对口初中这一条可能有不同意见),其他楼盘大家自行对比,这里就不具体展开了。

虽然知识城未来最精华的商务区在九龙湖北岸,但考虑其区域内无多少住宅用地规划,故就住宅来说,整个知识城未来区位价值应是:知南区(部分楼盘,非全部) > 环九龙湖 > 其他边边角角

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目前南区最火的两个二手楼盘中的另一个是 万科幸福誉一期二期

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不知道各位发现没有,两个小区的成交集中在小户型,大户型放盘稀少。

4

还能买知识城吗?怎么买?

那么,目前阶段知识城的房子还值得买吗?

首先要弄清楚到底未来谁会来买知识城的房子,个人认为购房者来源于:

1) 工作在知识城的人。主要来源有:审协员工、医生、老师、其他企业员工 (单位离市区太远,交通时间成本、金钱成本太大,那还不如直接住在知识城呢)

2) 周边村民 (拆迁致富的村民觉得回迁房不够好,再加上对好学校的追求导致买入配套更好的小区房)

3)从化部分改善群体、对教育配套有需求的周边其他区域人群。

随着2022-2023年南方医院知识城院区的开诊,广州实验中学的开学,2025左右华附知识城校区的开学,以及其他设施的落成,必将导致一个购房小高潮。

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当然了有人会觉得知识城的旧改将导致房源大爆发,必将制约房价。个人不认同这一点:

1) 旧改不是一次性的推盘,按知识城的节奏,每年的推货并不会爆量。

2) 知识城的旧改成本并不低,开发商并不会低价求销量而放弃利润。

3) 旧改项目的配套可能并不如南起步区完善或者需要更久的时间完善,很多人等不起。

4) 旧改后环境改善、配套更好,为什么就要便宜卖呢?

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个人认为知识城的房子还是值得买的,特别是对在知识城及周边上班的人来说,目前3万+的价格值得入手,随着知识城的发展、配套完善,跌的可能性是比较小的;至于涨幅,部分楼盘部分户型突破4万是迟早的事,华附初中部若采取就近3公里入学的政策,那么小部分破5万也不是没可能。

当然了,按过往经验,预测房价,大概率是要被打脸的,故各位不要凭此文入市,建议根据自身的实际情况买卖。

知识城最推荐楼盘为南区热门小区(也就是目前最贵的)买知识城,买的是广州未来的产业和教育。请不要对比其他区域(否则会得出错误的结论)

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